地產(chǎn)商人是中國(guó)富豪榜上非常重要的群體，在他們最風(fēng)光的年份，中國(guó)最富有的十個(gè)人中七個(gè)是開發(fā)商。不過(guò)，這種優(yōu)勢(shì)正在消減。

　　蟬聯(lián)幾屆內(nèi)地首富的王健林，是至今仍留在財(cái)富Top10中的兩個(gè)地產(chǎn)商之一。這種成就自然得益于他在最好的周期進(jìn)入房地產(chǎn)。同樣也得益于他的野心、果敢和憂患意識(shí)，讓他在大部分同齡人考慮退休問(wèn)題時(shí)，還幾次對(duì)自己公司業(yè)務(wù)進(jìn)行大刀闊斧的改革。

　　這些轉(zhuǎn)型發(fā)自他對(duì)更有潛力領(lǐng)域的追求，或者說(shuō)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。最近一次，他賣掉了一些核心的地產(chǎn)資產(chǎn)，其規(guī)模的龐大和出手的價(jià)格都出乎旁人意料。

　　王健林的憂慮不無(wú)道理。無(wú)論是他個(gè)人財(cái)富，還是他所在企業(yè)乃至行業(yè)，長(zhǎng)得太快又太久，都不像是一個(gè)可持續(xù)的現(xiàn)象。

　　無(wú)論怎樣去解讀其背后因素，首富的沽出都代表了一個(gè)信號(hào)。

　　(一)

　　這些年，地產(chǎn)財(cái)富增長(zhǎng)有多快?

　　還是以首富的公司為例，根據(jù)公開資料，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2016年的總資產(chǎn)高達(dá)7961億元。7年間增加10倍!而福布斯中國(guó)富豪榜的數(shù)據(jù)顯示，王健林個(gè)人財(cái)富十年間從25億元變成2310億元!

　　萬(wàn)達(dá)的身后，這種增長(zhǎng)是集體性的。我們選取了資產(chǎn)規(guī)模超5000億元的地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去十年的樣本:萬(wàn)科總資產(chǎn)增長(zhǎng)了7倍，保利增長(zhǎng)11倍，綠地增長(zhǎng)18倍，恒大增長(zhǎng)超20倍，融創(chuàng)中國(guó)，30倍!恒大去年在巨額的資產(chǎn)規(guī)�；�礎(chǔ)上幾乎實(shí)現(xiàn)倍增，目前以1.35萬(wàn)億元名列地產(chǎn)業(yè)榜首。

　　這樣的財(cái)富神話看起來(lái)離普通人很遠(yuǎn)，其實(shí)不然。

　　房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代，置身洪流的每一個(gè)個(gè)體，都有過(guò)波瀾壯闊的財(cái)富經(jīng)歷。尤其在北上廣深，房屋持有者的資產(chǎn)同一時(shí)期也不難獲得和地產(chǎn)商類似的增速，即便是在北京五環(huán)開外的區(qū)域。

　　每個(gè)人所在的圈子，或明或暗都有個(gè)無(wú)形的財(cái)富排行榜，站在榜首的，多半是那些擁有更大更多房子的人。

　　讓普通人有明顯感知的，是那些擅長(zhǎng)房屋套利的群體。從嗅覺(jué)敏銳的溫州炒房團(tuán)開始，精明算計(jì)的上海人、快進(jìn)快出的深圳人、財(cái)大氣粗的北京人、一夜暴富的河北人，頻繁穿梭在各地樓盤中一擲千金，在中國(guó)房屋流通版圖上實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的財(cái)富接力。

　　記者曾經(jīng)采訪過(guò)一位溫州人，他2006年開始和幾個(gè)親戚從老家到溫州市區(qū)買了幾套房，挖到第一桶金。轉(zhuǎn)赴杭州，兩倍收益到手，殺進(jìn)上海，又是數(shù)倍，此后其兒女在滬定居，自己現(xiàn)在海外養(yǎng)老。

　　相比之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的"高速增長(zhǎng)"則顯得遜色許多:據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表2015》，2007年-2013年的六年間，中國(guó)國(guó)家總資產(chǎn)也只是增加了不到2倍。而過(guò)去十年中國(guó)GDP增長(zhǎng)了2.76倍。

　　(二)

　　是什么支撐了地產(chǎn)業(yè)的這種增長(zhǎng)?

　　很容易想到的是巨量居住需求。從過(guò)去十年全國(guó)商品房銷售市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售金額從2.9萬(wàn)億元增加到11.7萬(wàn)億元，增幅為4倍。

　　高增長(zhǎng)的基本面，當(dāng)然是城市化進(jìn)程和居住條件改善需求。但是短時(shí)間里實(shí)現(xiàn)這種增長(zhǎng)在其他國(guó)家很難想象。相比歐美國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)輒百年計(jì)的發(fā)展歷程，中國(guó)市場(chǎng)從1994年房改啟動(dòng)至今也不過(guò)30來(lái)年，但京滬深房?jī)r(jià)已與紐約、倫敦相差無(wú)幾。

　　久經(jīng)考驗(yàn)的地產(chǎn)預(yù)言者任志強(qiáng)先生，素來(lái)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)是基于居住需求。他直指熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速攀升，但他否認(rèn)貨幣因素有決定性作用，理由是:既然是貨幣因素，為什么飆升主要發(fā)生在一二線城市。

　　任大炮將矛盾集中在供求關(guān)系有著強(qiáng)大的邏輯，錢不會(huì)無(wú)緣由地涌向局部。但是我們很難否認(rèn)金融在房?jī)r(jià)中的實(shí)際作用可能大于供求基本面，就如同我們時(shí)常無(wú)法解釋，兩個(gè)基本面相差無(wú)幾的上市公司在股價(jià)表現(xiàn)大相徑庭。

　　其實(shí)任何一個(gè)有過(guò)貸款買房經(jīng)歷的家庭，都很容易理解，銀行杠桿在房?jī)r(jià)上升階段給其資產(chǎn)增值帶來(lái)的巨大效應(yīng)。所以"有房產(chǎn)者"和"無(wú)房產(chǎn)者"間的經(jīng)濟(jì)鴻溝在過(guò)去多年間被持續(xù)拉大。

　　與居民部門主要通過(guò)民間和銀行貸款的杠桿相比，開發(fā)商的融資手段和能力都要更強(qiáng)。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆在那場(chǎng)著名的演講中透露了一個(gè)真相，"中國(guó)開發(fā)商普遍的杠桿能夠達(dá)到1:9，擁有好的金融資源的呢，1:50!"

　　(三)

　　過(guò)去十年間，無(wú)數(shù)中國(guó)樓市空頭都被現(xiàn)實(shí)鞭撻，為什么今天我們會(huì)堅(jiān)定判斷地產(chǎn)造富時(shí)代落幕?

　　第一個(gè)顯性動(dòng)因是金融支持轉(zhuǎn)向。

　　根據(jù)黃奇帆的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，而綁定的資金量卻是整個(gè)銀行系統(tǒng)新增貸款接近30%。這個(gè)信息被高層認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要癥結(jié)。

　　2016年底，中央提出"房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的"，就對(duì)企圖流向房地產(chǎn)行業(yè)的錢敲響了警鐘。此后的寶能、恒大乃至萬(wàn)達(dá)等公司在監(jiān)管層面受到的特殊照顧，都清晰地表明了這一點(diǎn)。近期，包括第五次金融工作會(huì)議精神在內(nèi)的種種信號(hào)表明，中國(guó)的金融行業(yè)將告別套利時(shí)代，而進(jìn)入一個(gè)更側(cè)重服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新時(shí)期。

　　其次，市場(chǎng)集中度上升，巨頭格局相對(duì)固定。

　　過(guò)去，房地產(chǎn)之所以能夠批量造富，很大程度在于市場(chǎng)高度分散。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)一度有十幾萬(wàn)家地產(chǎn)商，土地使用權(quán)人很容易就通過(guò)開發(fā)過(guò)程中的土地增值獲得暴利。

　　然而隨著土地和金融資源上的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，大量只有一兩個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)商，很難在活躍城市獲得土地。很多曾經(jīng)的區(qū)域龍頭也備受全國(guó)性企業(yè)擠壓，比如上海復(fù)地、河南建業(yè)、廣州合生、南京棲霞等等。

　　市場(chǎng)向寡頭集中的趨勢(shì)非常明顯，過(guò)去五年開發(fā)前十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從12%升至19%，一些預(yù)測(cè)認(rèn)為未來(lái)會(huì)達(dá)到50%。今年前五月，他們就包攬了將全國(guó)近30%的房屋銷售金額。

　　更重要的是，過(guò)去5年時(shí)間里，房企前十強(qiáng)名單幾乎沒(méi)有發(fā)生變化(萬(wàn)達(dá)淡出在于主動(dòng)銷減業(yè)務(wù))。而開發(fā)商要成為新晉百?gòu)?qiáng)，也變成了困難的任務(wù)。Old Money的格局已經(jīng)基本形成。

　　立志沖進(jìn)第一陣營(yíng)的房企，看起來(lái)比任何時(shí)候都要珍惜"最后的機(jī)會(huì)"。今年夏天，旭輝和中梁兩家中型房企的領(lǐng)導(dǎo)人向員工們作出同樣的承諾:未來(lái)高管收入過(guò)億，中高層過(guò)千萬(wàn)，骨干收入百萬(wàn)!

　　就那些巨頭而言，增長(zhǎng)的天花板也開始隱現(xiàn)。萬(wàn)科的譚華杰曾認(rèn)為，對(duì)一個(gè)銷售規(guī)模在2000億的房企而言，市占率增加1-2倍可能已經(jīng)是極限。也許極端的現(xiàn)象是萬(wàn)億級(jí)地產(chǎn)商的出現(xiàn)。不過(guò)，這種規(guī)模很難靠單一的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)支撐。

　　第三，資產(chǎn)價(jià)格基數(shù)抬高。

　　地產(chǎn)商獲取暴利的重要模式之一是土地升值紅利，不過(guò)目前主要城市的地價(jià)都行至高位，地產(chǎn)商越來(lái)越依靠快速開發(fā)快速銷售來(lái)降低財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以隨行就市獲得可以預(yù)測(cè)的收益，大型企業(yè)的利潤(rùn)率正在下降趨同于某一標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)普通的資產(chǎn)擁有者，房屋價(jià)格上漲空間與5~-10年前更是不能同日而語(yǔ)。如上文所述，過(guò)去十年間，一線城市的市區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了10倍的增長(zhǎng)。而今天，在北京這樣巨大城市的邊緣，房屋單價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

　　2016年全國(guó)商品房銷售金額為12萬(wàn)億元，在城市化的中后期，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)被大部分房地產(chǎn)界人士認(rèn)為是高位平臺(tái)。

　　誰(shuí)也不會(huì)否認(rèn)，這個(gè)行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務(wù)的催生也會(huì)注入更多的活力。但就經(jīng)典的開發(fā)模式而言，房地產(chǎn)批量造富時(shí)代正在落下帷幕�？赡苓�有更多社會(huì)、政治的因素，導(dǎo)致了這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的造富運(yùn)動(dòng)無(wú)法大規(guī)模延續(xù)。

　　或許正因?yàn)榇耍�仍然野心勃勃的首富王健林選擇了離開。巧合的是，幾天后飆升的恒大股價(jià)將地產(chǎn)商許家印抬上了新晉首富的位置，但看起來(lái)，他并不愿意張揚(yáng)。