業(yè)內(nèi)：農(nóng)業(yè)人口入城“去庫存”尚需政策支持

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

　　“錢景”

　　近三年來，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議第一次鄭重提出化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，過時(shí)的（房地產(chǎn)市場(chǎng)）限制措施應(yīng)予以撤銷。這無疑給房地產(chǎn)去庫存打了一針強(qiáng)心針。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，期待農(nóng)業(yè)人口入城“去庫存”尚需政策支持，而房企在一線城市降價(jià)空間很小，只有三四線城市可能出現(xiàn)降價(jià)走量，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)降價(jià)潮。

　　前日晚間，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

　　昨日，地產(chǎn)股順勢(shì)大漲，同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)板塊高開后震蕩，然后繼續(xù)爬高，最終板塊漲幅達(dá)到1.63%，嘉凱城、金宇車城、實(shí)達(dá)集團(tuán)等五只個(gè)股漲停，金地集團(tuán)漲幅達(dá)到8%以上。

　　農(nóng)業(yè)人口入城“去庫存”尚需政策支持

　　“分析政策內(nèi)容，第一是擴(kuò)大有效需求；第二是公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；第三是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化確實(shí)有利于開辟新的住房市場(chǎng)。政府將幫助農(nóng)村居民在城市定居，并購(gòu)買房屋。這個(gè)政策其實(shí)結(jié)合了新型城鎮(zhèn)化和去庫存兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)。政府通過各類政策來鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，確實(shí)會(huì)有一個(gè)積極的刺激效應(yīng)。

　　張大偉表示，出現(xiàn)農(nóng)業(yè)人口難以融入城市的主要原因是房?jī)r(jià)，“眾所周知，全國(guó)除了少數(shù)一線城市外，其他城市包括大部分二線城市及三、四線城市，落戶的最大難點(diǎn)是有產(chǎn)權(quán)的房屋，也就是說能夠買得起房屋的，已基本都落戶，而現(xiàn)在沒有落戶的，大部分是無力買房的。期待沒有購(gòu)買力的這部分人救樓市、去庫存，可能只是想得比較美好�！�

　　對(duì)于“取消過時(shí)的限制性措施”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“想象空間很大”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上就是解除房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域各類不合時(shí)宜的措施。

　　張大偉認(rèn)為，對(duì)于“過時(shí)的限制措施”，全國(guó)唯一還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購(gòu)了。不過，他認(rèn)為取消的空間并不大。

　　限制措施可能取消

　　更多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)等限制措施可能取消。深圳一家地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人直言，限購(gòu)措施“應(yīng)會(huì)慢慢來，如深戶三套房票，非深戶繳滿1年社保有兩張房票，其他有一張房票。”他認(rèn)為，一線城市中，廣州應(yīng)該會(huì)先放開限購(gòu)；其次是上海。

　　一位大型房企廣東地區(qū)市場(chǎng)部人士對(duì)記者表示，“對(duì)于廣東市場(chǎng)而言，要從兩方面來看：一是降價(jià)方面，現(xiàn)在再降的話只能從成本來摳，豪華裝修改為普通裝修；其次，就是將部分滯銷項(xiàng)目的進(jìn)度降下來，要么干脆以銷定產(chǎn)，要么將一些暫時(shí)未開始銷售的樓房緩建或停建，避免積壓”。

　　另一總部位于廣東的千億元房企管理層則對(duì)記者表示，雖然其公司有諸多位于三、四線城市的項(xiàng)目，但目前尚未進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)整。

　　發(fā)展租賃成就新藍(lán)海

　　中央工作會(huì)議稱，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　“通過房屋租賃來去庫存也是一種很好的商業(yè)模式。去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可�，目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但沒有成熟的案例。到了2016年一些與租房類似的開發(fā)商會(huì)不斷出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。

　　房企的態(tài)度則比較曖昧。上述千億元房企廣東地區(qū)管理人稱，以租代售的難度很大，以租引售還差不多�！耙�?yàn)閮?nèi)地的資金成本很高，即使大開發(fā)商，資金成本都要達(dá)到年息10%左右，沒有哪個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)可達(dá)到10%的。賣不掉的話，一年光是資金成本都不是租金能解決的。”